为了解决我市民营企业产业用地存在手续不规范、产权不清晰等遗留问题，支持和促进民营企业规范发展，结合我市“三旧”改造工作要求，经市政府同意，现就完善用地手续的具体要求制定以下指引。
一、适用范围
本指引适用于民营企业从事生产制造、批发零售、科研创意、仓储物流、商务办公等产业用地，商品住宅开发用地除外。民营企业用地现行控规为商品住宅、道路、绿地、公建配套等不能自主改造，需公开出让或公益征收处置的，以及未按照省“三旧”改造政策要求进行标图建库纳入“三旧”改造范围的，不适用本指引。
二、部门分工
（一）市“三旧”改造办。
牵头组织开展全市“三旧”改造方案的编制、审批和上报，逐级呈报省政府按照审批权限审批完善征收手续。
（二）市发展改革委。
对需要新建、改建、扩建的项目进行审批、核准或备案。
（三）市国土房管局。
指导各区国土房管分局确认历史用地范围和历史用地时间段，做好勘测定界工作，落实历史违法用地查处情况，办理集体建设用地审核和协议出让手续。
（四）市规划局。
审核待完善手续的用地规划条件和现状用地范围的修建性详细规划，并办理建设工程的规划许可手续。
（五）各区人民政府。
对纳入“三旧”改造范围的民营企业用地、项目产业定位审核把关，并对相关材料的真实性负责。各区政府要以“三旧”改造为契机，推动企业实施“腾笼换鸟”，转型升级。
（六）各区国土房管分局。
审核“三旧”改造地块的权属情况，出具建设用地使用情况的意见。
三、分类处理办法
（一）直接确认国有建设用地使用权。
1．适用情形：
1987年1月1日《土地管理法》实施前已实际使用至今，界址清晰，没有争议，但没有合法用地审批手续或确权资料。仅填土但未实际建设使用的，不适用此项处理办法。
2．办理程序：
（1）提出改造意向。民营企业持以下主要资料向区“三旧”改造机构提出改造意向，取得区“三旧”改造机构意见后报市“三旧”改造办：
①待确权改造实际用地原有的权属来源资料，包括原规划文件、用地文件、征地协议、补偿款支付兑现凭证、1987年以前的地形图；不能提供1987年以前地形图的，由实际用地所在地的村委会、镇政府（街道）及区政府提供相应证明；
②土地勘测定界技术报告书，报告书应包含土地利用总体规划图、1：500分幅土地利用现状图、2007年第七次卫片检查卫星影像图和实测地形图，各图上均应标出待确权实际用地界址范围；
③待确权改造实际用地范围的现场图片、影像资料；
④待确权改造实际用地的改造初步方案。
（2）批复改造方案编制指引。市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划、城乡规划、土地利用总体规划，结合民营企业实际用地范围现状编制指引，明确改造范围及改造要求。
（3）出具建设用地使用权情况的意见。民营企业持市“三旧”改造办批复的改造方案编制指引，向区国土房管分局申请出具实际用地范围建设用地使用权情况的意见。经审核权属来源资料符合条件，且公告无异议的，区国土房管局按现状实际用途，出具建设用地使用权情况的意见。
（4）编制和审批改造方案。民营企业根据改造方案编制指引制作改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括土地和建筑性质、土地利用现状情况，以及权属来源资料、影像、图片等，并向市投资主管部门申请办理审批、核准或备案手续。
（5）实施改造。需要新建、改建、扩建的项目，民营企业按经批准的改造方案、区国土房管局出具的建设用地使用情况意见和市投资主管部门出具的审批、核准或备案文件向市规划局申办建设用地规划许可，再向市国土房管局申请办理用地手续，领取建设用地批准书；民营企业向市规划局或规划分局申请办理建设工程规划许可、向市城乡建委办理施工手续后，实施改造。民营企业可以按协议方式办理用地出让手续。实施原状升级改造整饰工程的，民营企业可根据市“三旧”办批复的改造方案实施改造。
（6）办理确权登记。升级改造整饰完工或改造竣工经验收合格后，民营企业应当申请办理改造后的房屋产权登记。
（二）完善征收和协议出让手续。
1．适用情形：
1987年1月1日《土地管理法》实施后至2007年6月30日前，已与村集体签订征地协议但没有完善征收审批和出让手续，实际使用土地且没有争议。
民营企业使用开发园区范围内土地，与开发园区管委会或其所在镇政府、镇属开发公司签订协议后，由其代为征地并与村集体签订征地协议且征地补偿已兑现的，适用此项处理办法。
与村集体签订的土地出让协议、土地转让协议、土地补偿协议等各种形式协议，已就土地、青苗、安置补助等各项费用明确约定并已兑现，约定的土地使用年限不低于国家关于各类用途土地最高出让年限的，视为征地补偿协议。
2．办理程序：
（1）提出改造意向。民营企业持以下主要资料向区“三旧”改造机构提出改造意向，取得区“三旧”改造机构意见后报市“三旧”改造办：
①待完善手续改造用地原有的用地资料，包括征地前土地权属证明，原规划文件，项目审批、核准或备案文件，征地协议及征地范围界址图，补偿款支付兑现凭证，如无征地协议、征地范围界址图和补偿款兑现凭证，应提供原被征地村集体出具的已收齐征地补偿款、确认征地界址并同意补办征收手续的书面意见；
②土地勘测定界技术报告书，报告书应包含土地利用总体规划图、1：500分幅土地利用现状图、2007年第七次卫片检查卫星影像图和实测地形图，各图上均应标出待完善改造的手续用地界址范围；
③待完善手续改造用地范围的现场图片、影像资料；
④区国土房管局关于违法用地查处情况及处理结果；
⑤待完善手续实际用地的改造初步方案。
（2）批复改造方案编制指引。市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划、城乡规划、土地利用总体规划，结合民营企业实际用地范围现状编制指引，明确改造范围及改造要求。
（3）出具建设用地使用情况的意见。民营企业持市“三旧”改造办批复的改造方案编制指引，向区国土房管局申请出具实际用地范围建设用地使用情况的意见。经审核用地资料符合条件的，区国土房管局按现状实际用途，出具建设用地使用情况的意见。
（4）编制和审批改造方案。民营企业根据改造方案编制指引制作改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括土地和建筑性质、土地利用现状情况，以及拟完善征地手续用地范围已取得的规划、立项等文件、落实违法用地查处情况、现场影像、图片等，并向市投资主管部门申请办理审批、核准或备案手续。
（5）完善征收审批手续。市“三旧”改造办逐级呈报省政府按照审批权限审批完善征收手续。
（6）实施改造。需要新建、改建、扩建的项目，民营企业按经批准的改造方案、区国土房管局出具的建设用地使用情况意见和市投资主管部门出具的审批、核准或备案文件向市规划局申办建设用地规划许可，再向市国土房管局申请办理用地手续，领取建设用地批准书；民营企业向市规划局或规划分局申请办理建设工程规划许可、向市城乡建委办理施工手续后，实施改造。民营企业可以按协议方式办理用地出让手续。实施原状升级改造整饰工程的，民营企业可根据市“三旧”办批复的改造方案实施改造。
（7）办理确权登记。升级改造整饰完工或改造竣工经验收合格后，民营企业应当申请办理改造后的房屋产权登记。
（三）完善建设用地审批手续和流转手续。
1．适用情形：
1987年1月1日《土地管理法》实施后至2007年6月30日前，以租赁等流转方式使用没有合法用地审批手续、没有争议且村集体有留用地指标的集体土地。
2．办理程序：
（1）提出改造意向。民营企业与村集体共同持以下主要资料向区“三旧”改造机构提出改造意向：
①待完善手续改造用地原有的用地资料，包括原规划文件，项目审批、核准或备案文件等；
②土地勘测定界技术报告书，报告书应包含土地利用总体规划图、1：500分幅土地利用现状图、2007年第七次卫片检查卫星影像图和实测地形图，各图上均应标出待完善改造手续的用地界址范围；
③待完善改造手续的用地范围现场图片、影像资料；
④区国土房管局关于违法用地查处情况及处理结果；
⑤集体土地流转合同（租赁合同等）；
⑥集体土地所有证；
⑦待完善手续实际用地的改造初步方案。
（2）区出具改造审核意见。民营企业用地位于“城中村”范围的，由区“三旧”改造机构出具审核意见，明确是否纳入“城中村”改造范围统筹改造；民营企业用地不属于“城中村”改造范围的，由区政府出具审核意见。
（3）批复改造方案编制指引。民营企业向市“三旧”改造办提出改造申请，市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划、城乡规划、土地利用总体规划，结合民营企业实际用地范围现状、村集体留用地落实情况、区政府审核意见等编制指引，明确改造范围及改造要求。
（4）编制和审批改造方案。民营企业和村集体根据改造方案编制指引制作改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括土地和建筑性质、土地利用现状情况，以及待完善手续的用地范围已取得的规划、立项等文件、落实违法用地查处情况、现场影像、图片等，并向市投资主管部门申请办理审批、核准或备案手续。
（5）完善建设用地审批手续、确认建设用地使用权。村集体持市“三旧”改造办批复的改造方案向市国土房管局申请完善集体建设用地审批手续抵扣留用地指标后，向区国土房管局申请对实际用地范围确认建设用地使用权。
（6）完善建设用地使用权流转手续。民营企业和村集体持市“三旧”改造办批复的改造方案、集体建设用地使用证、土地流转合同等，向市国土房管局申请完善集体建设用地使用权流转手续。
（7）实施改造。需要新建、改建、扩建的项目，民营企业按经批准的改造方案、区国土房管局出具的建设用地使用情况意见和市投资主管部门出具的审批、核准或备案文件向市规划局申办建设用地规划许可，再向市国土房管局申请办理用地手续，领取建设用地批准书；民营企业向市规划局或规划分局申请办理建设工程规划许可、向市城乡建委办理施工手续后，实施改造。实施原状升级改造整饰工程的，民营企业可根据市“三旧”办批复的改造方案实施改造。
（8）办理确权登记。升级改造整饰完工或改造竣工经验收合格后，民营企业应当申请办理改造后的房屋产权登记。
四、实施时间
本指引自颁布之日起施行，有效期至2012年12月31日。增城市、从化市可参照此指引执行。
本指引由市国土房管局、市规划局和市“三旧”办按照各自职责负责解释。
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